Compra e venda de imóvel em São Paulo: direitos e deveres do comprador

Em São Paulo, o caso tramita perante o TJSP, Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, pelo sistema de processo eletrônico do TJSP. Na justiça do trabalho responde o TRT2; na federal, o TRF3.

O que o advogado confere antes de protocolar:

• Contrato de compra e venda: documento essencial e essencialmente formal
• Obrigações do vendedor: entregar bem livre e desembaraçado
• Obrigações do comprador: pagar preço e custas do registro
• Documentação do imóvel: matrícula, documentos de identidade, imposto em dia
• Risco da coisa: passa ao comprador após celebração (salvo pacto contrário)

A página do TJSP concentra os canais do tribunal, e a pauta trabalhista em São Paulo sai pelo TRT2.

A norma que responde em São Paulo está nos arts. 481, 482, 483, 484, 485 e 486 do Código Civil.

Art. 482 do Código Civil

A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço. Ler o Art. 482 do Código Civil na íntegra.

Art. 483 do Código Civil

A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório. Ler o Art. 483 do Código Civil na íntegra.

Art. 484 do Código Civil

Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato. Ler o Art. 484 do Código Civil na íntegra.

Os demais artigos citados por esta guia:

• Art. 485 do Código Civil. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar.
• Art. 486 do Código Civil. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar.
• Art. 481 do Código Civil. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço…

O restante do texto de cada artigo está na página correspondente.

O retrato administrativo e judiciário de São Paulo sai de fontes oficiais. Em São Paulo, o município tem o código IBGE 3550308 e a ficha registra São Paulo como região imediata e como região intermediária.

A mesma ficha lista 96 distritos.

• Justiça estadual: TJSP, Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo
• Justiça do trabalho: TRT2, Tribunal Regional do Trabalho da 2ª Região
• Justiça federal: TRF3, Tribunal Regional Federal da 3ª Região
• Justiça eleitoral: TRE-SP

O andamento é consultado em consulta processual em São Paulo, e as faixas de CEP ficam na consulta de CEP.

Distritos de São Paulo listados nesta guia:

• Cachoeirinha
• Cambuci
• Campo Belo
• Campo Grande
• Campo Limpo
• Cangaiba

Os erros abaixo derrubam o pedido com frequência:

• Assinar contrato sem revisar declaração de ônus (hipotecas, penhoras)
• Fazer transferência de dinheiro antes de assinatura
• Não verificar se o vendedor está em dia com todos os impostos

Quem revisa esses pontos antes de protocolar em São Paulo reduz o risco de indeferimento.

Os enunciados abaixo tratam de matéria próxima e valem para o processo que corre em São Paulo.

• Tese firmada no STJ. Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. (Tese julgada sob o rito do art. 543-C do CPC/73 - Tema 886).
• Tese firmada no STJ. Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. (Tese julgada sob o rito do art. 543-C do CPC/73 - TEMA 886).
• Tese firmada no STJ. Na incorporação imobiliária, o descumprimento da obrigação de registro do memorial pelo incorporador não implica a invalidade ou nulidade do contrato de compromisso de compra e venda, que gera efeitos obrigacionais entre as partes e contra terceiros.
• Tese firmada no STJ. O promitente comprador do imóvel e o proprietário/promitente vendedor são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. (Tese julgada sob o rito do art. 543-C do CPC/73 - TEMA 122).

A continuação natural está nas guias práticas em São Paulo e no perfil de advocacia em São Paulo. Quem quer a leitura automática das peças usa a instalação da extensão.

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